налогообложение недвижимости.

Создана 26.01.2016 14:01:23

Налогообложение сделок с недвижимостью.

 

Риэлтор, сопровождая сделку клиента-продавца  может значительно уменьшить его затраты и издержки. Это особенно касается вычетов при расчете налога при продаже недвижимости. Данный налог уплачивается в случае, если объект недвижимости находится собственности менее 3 лет и составляет 13% от дохода с продажи для налоговых резидентов РФ и 30% для нерезидентов РФ. Таким образом, сумма налога может составить весьма значительную сумму. Многие продавцы пытаются уклониться от уплаты налога, указывая в договоре заниженную цену, а  по факту продавая её намного дороже. На самом деле существуют вполне легальные способы уменьшить налогооблагаемую базу. В данной теме вы узнаете, какие существуют вычеты при расчёте данного налога.


 

Законные способы уменьшить налог при продаже квартиры:

1. Уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн. рублей. Согласно 220 статьи НК РФ налогообложения при продаже недвижимости подлежат  суммы за вычетом одного миллиона рублей. Таким образом, если вы продаёте квартиру стоимостью 2 млн. рублей размер налога будет рассчитываться так:  ( 2млн.– 1 млн. рублей)*13% = 130 тыс. рублей.

2. Расчет налога при покупке и дальнейшей продаже квартиры. В случае если  продавец ранее приобрел продаваемую квартиру и имеет подтверждающие  документы, облагаться налогом будет только та, сумма на которую увеличилась цена квартиры. То есть, если продавец купил квартиру за 5 млн. рублей и решил продать за 6 млн. налогообложению будет облагаться только один миллион рублей. Таким образом, сумма налога составит (6 млн. – 5 млн.)*13% = 130

Примечание: каждый из вышеописанных вычетов  может быть использован 1 раз в год. При этом не исключается возможность использования каждого способа один раз в год для двух разных квартир. К примеру, если налогоплательщик получил в текущем году одну квартиру в дар,  а другую купил и собирается продавать обе квартиры, к полученной в дар квартире он может применить принцип погашения налоговой базы на 1млн. руб., а купленной квартире может применить расчет налога при покупке и дальнейшей продаже недвижимости.

3. Компенсация налога с продажи квартиры   налоговым вычетом при покупке квартиры. Возможна в случае, если после продажи недвижимости покупается новый объект. Налоговый вычет при покупке квартиры может уменьшить налогооблагаемую базу до 2 млн. руб. Налоговый вычет может быть использован только один раз в жизни.  Данная выплата не подвязана непосредственно к  продаже квартиры, но, если обе операции совершены в один календарный год, налоговый вычет может компенсировать налог с продажи квартиры. Подробнее о процедуре получения налогового вычета я расскажу ниже. Стоит отметить, что налоговый вычет можно сочетать с одним из  двух вышеперечисленными способов уменьшения налога с продажи недвижимости.

Например,  если налогоплательщик продал квартиру за 3 млн. руб. и купил квартиру за ту же сумму, его налогооблагаемая база буде равна нулю:  3 млн. руб. (прибыль от продажи)  минус 2млн. руб. налового вычета – 1млн. руб.(стандартный вычет при продаже  недвижимости)

 

Имущественный налоговый вычет

 

Суть имущественного налогового вычета заключается в возврате налогоплательщику 13% средств, израсходованных на приобретение или строительство жилья (квартиры, дома, дачи).

Данная возможность позволяет вернуть 13% с суммы затрат до 2 000 000 руб., т.е. до 260 000 рублей, а так же 13% от суммы выплат по ипотечному кредиту (т.е. вернуть 13% денег с переплаты по ипотечному кредиту).

Пример расчета имущественного налогового вычета:

Купили квартиру стоимостью: 3 400 000 руб.
Максимальная сумма, с которой можно получить налоговый вычет: 2 000 000 руб.
Сумма налогового вычета к получению: 260 000 руб. (2 000 000 руб.*13%)

Пример расчета имущественного налогового вычета при ипотеке:

Купили квартиру стоимостью: 6 400 000 руб.
Оплачивается за счет кредита: 3 400 000 руб.
Срок кредита - 12 лет.
Итоговая сумма процентов по кредиту: 2 040 000 руб.
Сумма, от которой можно получить налоговый вычет: 4 040 000 руб. (2 000 000 руб. – максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 2 040 000 руб. - полная сумма процентов, переплата по кредиту).
Сумма налогового вычета к получению: 525 200 руб. (13% от 4 040 000 руб.). При этом сумму 260 000 руб. можно получить единовременно, а сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 12 лет кредитования.

Условия получения имущественного вычета:

  • Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц по ставке 13% . Если годовая сумма зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год.

  • Налоговый вычет по ипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты банку.

  • Если жилье оформлено в долевую собственность, то вычет должен получать каждый собственник самостоятельно и в размере, пропорциональном своей доле.

  • Имущественным налоговым вычетом можно воспользоваться один раз в жизни.

  • Временных ограничений на получение имущественного налогового вычета нет.

Декларацию 3-НДФЛ можно подать за три предыдущих года.


 

Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую долевую собственность

Если имущество оформлено в общую долевую собственность, то доли каждого из супругов явно определены (и, соответственно, прописаны в свидетельстве о регистрации права собственности).

В этом случае вычет распределяется в соответствии с долей каждого супруга (абз. 25 пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 21.06.2012 N 03-04-05/5-756, от 08.06.2012 N 03-04-05/9-706, от 15.03.2012 N 03-04-05/7-307, от 22.02.2012 N 03-04-05/7-215, от 13.12.2011 N 03-04-05/9-1026, ФНС России от 19.09.2012 N ЕД-3-3/3412@, УФНС России по г. Москве от 21.03.2011 N 20-14/4/025803@).

Пример: Супруги Петрова А.А. и Петров Б.Б. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 3 млн. руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). В этом случае вычет распределится между мужем и женой в соответствии с их долями. Максимальная сумма вычета составляет 2 млн. руб., и соответственно каждый из супругов будет иметь право получить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. (130 тыс. руб. к возврату).

При этом важно отметить, что при общей долевой собственности супруг не может отказаться от своей доли или получить вычет за другого супруга. Вычет всегда распределяется в соответствии с определенными долями. Даже если один из супругов уже получал имущественный вычет, то другой все равно сможет получить вычет только в размере своей доли.

Пример: Супруги Иванова А.А. и Иванов В.В. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 1.5 млн.руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). Иванова А.А. не работает и не получает доходов, облагаемых НДФЛ. Супруги хотели, чтобы весь вычет (1.5 млн.руб.) получил работающий супруг. В налоговой инспекции Иванову В.В. правомерно отказали в вычете в размере 1.5 млн. руб., так как при общей долевой собственности каждый из супругов может рассчитывать на вычет только в размере своей доли. Соответственно, Иванов В.В. сможет получить вычет только в размере 750 тыс. руб. (97 500 руб. к возврату).

Пример: Супруги Васильева О.О. и Васильев Д.Д. приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 3.5 млн.руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). Васильев Д.Д. ранее уже получил имущественный вычет при покупке другой квартиры и, соответственно, не может получить вычет еще раз. Васильева О.О. сможет получить вычет только в размере своей доли: 50% от макс. суммы вычета 2 млн.руб. = 1 млн.руб. (к возврату 130 тыс. руб.)

Если супруги покупают квартиру по ипотеке (или другому жилищному кредиту), то вне зависимости от того на кого оформлен кредит , вычет по процентам кредита распределяется точно также как и основной вычет, в соответствии с долями супругов (Письма Минфина России от 01.09.2010 N 03-04-05/6-512, от 19.08.2010 N 03-04-05/7-469, УФНС России по г. Москве от 21.03.2011 N 20-14/4/025803@).

Пример: Супруги Сусликов А.М. и Сусликова В.В приобрели в общую долевую собственность квартиру стоимостью 3.5 млн.руб. (при этом доля каждого из супругов составила 50%). Для покупки квартиры Сусликовы взяли ипотечный кредит в размере 3 млн. руб. При этом кредит был оформлен целиком на мужа, жена выступала лишь поручителем.

В результате покупки каждый из супругов сможет получить вычет в размере 1 млн. руб. со стоимости покупки (1/2 от максимального размера вычета – 2 млн.руб.) и вычет в размере 50% от уплаченных процентов по кредиту (при этом не будет иметь значения на кого из супругов будут оформлены платежные документы по уплате кредита).

Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность

В соответствии с Семейным Кодексом РФ (ст. 33, 34 СК РФ) все имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью. Поэтому не имеет значения, кто из супругов фактически нес расходы на покупку жилья, оба они считаются участвующими в таких расходах (п. 2 ст. 34 СК РФ). Следовательно, при покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), однако супруги вправе перераспределить его в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию Заявления о распределении долей, подписанного обоими супругами.

Данная позиция подкрепляется письмами Минфина России от 10.09.2012 N 03-04-05/7-1099, от 21.02.2012 N 03-04-05/7-203, от 21.02.2012 N 03-04-05/7-202, от 13.02.2012 N 03-04-05/9-170, от 01.11.2011 N 03-04-05/5-831, от 24.06.2011 N 03-04-05/5-440, от 16.03.2011 N 03-04-05/7-149, от 25.05.2010 N 03-04-05/9-288 и письмом УФНС России по г. Москве от 13.05.2011 N 20-14/4/46960.

Пример: супруги Сидорова Б.Б. и Сидоров Л.Л. приобрели квартиру в общую совместную собственность за 2 500 000 руб. Они договорились распределить вычет в равных долях (по 50% каждому). В результате каждый из них сможет получить 50% от максимального размера вычета (2 млн.руб.) и вернуть 130 тыс. руб. подоходного налога.

Пример: супруги Иванов А.А. и Иванова В.В. приобрели квартиру в общую совместную собственность за 3 500 000 руб. Так как Иванова В.В. не работает и не является плательщиком НДФЛ, они договорились распределить вычет таким образом: 100% вычета получает муж и 0% - жена. В результате супруг Иванов А.А. получит вычет в максимальном размере - 2 000 000 руб. (260 тыс. руб. к возврату).

Важным моментом является то, что заявление на распределение вычета подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет, в том числе передать остаток вычета другому супругу (Письма Минфина России от 07.09.2012 N 03-04-05/7-1090, от 28.08.2012 N 03-04-05/7-1012, от 20.07.2012 N 03-04-05/9-890, от 18.05.2012 N 03-04-05/7-647, от 03.04.2012 N 03-04-05/9-424, УФНС России по г. Москве от 14.06.2011 N 20-14/4/057350).

Пример: в 2010 году супруги Богданов Б.Б. и Богданова Ж.Ж. приобрели квартиру в общую совместную собственность за 2 000 000 руб. Они договорились распределить вычет в равных долях (по 50% каждому). Получив часть причитающегося ей вычета, жена Богданова Ж.Ж. ушла в декретный отпуск и хотела перераспределить вычет таким образом, чтобы остаток ее вычета получил муж. В перераспределении вычета Богдановой Ж.Ж. в налоговой инспекции было правомерно отказано. Она сможет получить остаток своего вычета после того как выйдет из декретного отпуска и снова будет официально работать (и платить налог на доходы по ставке 13%).

Мы рассмотрели, как распределяется основной вычет от покупки при оформлении в совместную собственность, но остается вопрос - как распределяется вычет в отношении процентов уплаченных по кредиту? Контролирующие органы высказывают однозначное мнение - независимо от того, на чье имя оформлен кредит и платежные документы по уплате процентов, вычет на уплаченные проценты распределяется точно в таких же долях, какие выбраны супругами для основного вычета (Письма Минфина России от 25.08.2011 N 03-04-05/7-597, от 14.07.2008 N 03-04-05-01/243, ФНС России от 26.04.2011 N КЕ-3-3/1487@, УФНС России по г. Москве от 19.02.2010 N 20-14/4/018290@).

Пример: Супруги Иванниковы купили квартиру по ипотеке. При этом ипотечный договор был оформлен целиком на супругу, а муж выступал лишь поручителем. Так как супруга собиралась уйти в декретный отпуск, супруги решили, что имущественный вычет целиком будет получать муж и подали в налоговую инспекцию соответствующее Заявление о распределении долей. В результате, не смотря на то, что кредитный договор оформлен на супругу, вычет по уплаченным ипотечным процентам будет получать целиком муж (после исчерпания основного вычета).

Применение имущественного вычета в случае оформления жилья единолично на одного из супругов

В связи с тем, что все имущество, приобретенное в браке, считается общей совместной собственностью супругов (п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. ст. 33, 34 СК РФ), вычет может быть распределен даже тогда, когда право собственности оформлено только на одного из супругов (Письма Минфина России от 06.07.2011 N 03-04-05/5-485, от 19.05.2011 N 03-04-05/1-362, от 05.10.2010 N 03-04-05/9-594, УФНС России по г. Москве от 29.09.2010 N 20-14/4/102166@).

Соответственно, если квартира/дом оформлены только на одного из супругов, то:

- вычет может целиком получить супруг, на которого оформлено жилье. Заявление о распределении вычета в этом случае не требуется.

- вычет может быть распределен между супругами по их договоренности с помощью заявления о распределении вычета (подробнее об этом было написано в разделе Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность).

Пример: Находясь в официальном браке супруги Иванов А.А. и Иванова М.М. приобрели квартиру за 2 000 000 руб., которая была оформлена целиком на Иванову М.М. Не смотря на то, что квартира и все документы оформлены на жену, супруги решили, что налоговый вычет будет получать муж. Они подали соответствующее заявление об распределение долей вычета в налоговую инспекцию, и в результате Иванов А.А. получил вычет в полном объеме (2 млн.руб. – 260 тыс.руб. к возврату).

Сможет ли супруг, которому распределен вычет 0%, получить имущественный вычет в будущем?

Как было изложено выше, при покупке жилья в совместную собственность у супругов есть возможность распределить вычет полностью на одного из супругов (в пропорциях 0%/100%). При этом закономерным является вопрос: сможет ли супруг, которому был распределен вычет в размере 0%, получить имущественный вычет в будущем?

Не так давно Минфин России отвергал такую возможность (Письма от 01.03.2012 N 03-04-05/7-242, от 30.11.2011 N 03-04-05/7-971), аргументируя это тем, что в этом случае супруг уже использовал "нулевой" вычет при покупке жилья и права на вычет больше не имеет.

Однако, к счастью для налогоплательщиков, в последних письмах контролирующие органы поменяли свою позицию. В письмах ФНС России от 15.01.2013 N ЕД-3-3/50@ и от 23.11.2012 N ЕД-3-3/4231@ указано, что налогоплательщик, заявивший вычет 0% и лично не обращавшийся в инспекцию за получением вычета, в будущем при приобретении (строительстве) жилья может получить имущественный вычет по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Пример: В 2009 году супруги Иванов М.М. и Иванова З.З. купили квартиру стоимостью 2 млн. руб. и оформили ее в совместную собственность. Супруги решили, что вычет за квартиру будет получать целиком муж. В связи с этим они распределили вычет в долях 100% - Иванов М.М. и 0% Иванова З.З.

В 2012 году супруги продали купленную квартиру и купили новую за 3 млн. руб., которую оформили целиком на супругу. Так как супруга не считается воспользовавшейся предыдущим вычетом (с долей 0%), то она вправе получить весь вычет за новую квартиру. В результате Иванов М.М. получил 2 млн.руб. вычета (вернул 260 тыс.руб.) за первую купленную квартиру и Иванова З.З. получила 2 млн.руб. вычета (вернула 260 тыс.руб. налога) за вторую квартиру.

Если один из супругов уже получал вычет ранее

В заключении рассмотрим ситуацию, когда супруги приобрели жилье в общую собственность, но один из супругов уже воспользовался своим правом на вычет при покупке другой квартиры/дома в прошлом.

Мы уже рассматривали эту ситуацию при общей долевой собственности: в этом случае вычет распределяется строго по долям, и второй супруг получит вычет со своей доли (т.е. по сути ничего не меняется). В случае общей совместной собственности ситуация не однозначна и даже у контролирующих органов нет единой позиции.

Рассмотрим пример. Супруги Ивановы купили квартиру в общую совместную собственность за 4 млн.руб. При этом муж уже получал вычет ранее по другой квартире. В каком размере сможет получить вычет супруга?

Существует две основных позиции:

1) так как супруг уже получал имущественный налоговый вычет, то он не может участвовать в распределении вычета при приобретении квартиры в совместную собственность. Поэтому жена может получить вычет в сумме, не превышающей половины установленного максимального размера, то есть не более 1 000 000 руб. Эта позиция подтверждается письмами МинФина России от 20.12.2011 N 03-04-05/5-1071, от 16.12.2011 N 03-04-05/5-1055, от 28.09.2011 N 03-04-05/5-690, от 08.06.2011 N 03-04-05/5-410 и др.;

2) супруги могут распределить вычет на 100% в пользу супруги и 0% супругу. Соответственно, жена сможет получить вычет в максимальном размере – 2 млн. руб. Это объясняется тем, что распределение вычета в размере 0% не является повторным использованием вычета и не запрещено Налоговым Кодексом. Эта позиция подтверждается письмами ФНС России от 26.04.2011 N КЕ-3-3/1487@, ФНС России от 08.12.2009 N 3-5-04/1806@, от 11.12.2009 N 3-5-04/1838, письмами УФНС России по г. Москве от 03.05.2012 N 20-14/39321, от 01.02.2010 N 20-12/4/009666@.

В связи с тем, что позиция контролирующих органов не однозначна, мы рекомендуем подавать документы на вычет в полном объеме и в случае отказа принимать решение о дальнейших действиях:

- либо уменьшать размер вычета до половины;

- либо обжаловать/отсуживать свое право на полный вычет. Учитывая, текущую позицию налоговых органов о том, что распределение вычета в 0% не является использованием вычета, вероятность выигрыша в суде довольно велика.

Применение имущественного вычета в случае оформления жилья в общую собственность с детьми

При покупке жилья в общую собственность с ребёнком/детьми, родители вправе получить вычет по долям детей. Подробнее все особенности получения налогового вычета за детей были рассмотрены нами в отдельной статье

Налоговый вычет при покупке жилья одним родителем и ребенком

Конституционный суд РФ в своем Постановлении от 13.03.2008 N 5-П рассмотрел ситуацию приобретения квартиры одним родителем в общую долевую собственность с несовершеннолетним ребенком. Суд пришел к выводу, что родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую собственность с ними, имеют право на получение вычета в полном объеме.

Соответственно, родитель, купивший квартиру в собственность со своим несовершеннолетним ребенком, имеет право на получение имущественного вычета не только за свою долю квартиры, но и за долю квартиры ребенка.

Данная позиция подкрепляется также письмами Минфина России: от 17.02.2012 N 03-04-05/7-194, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-523, от 19.07.2011 N 03-04-05/7-521, от 15.07.2011 N 03-04-05/7-518, от 07.07.2011 N 03-04-05/5-492, от 06.07.2011 N 03-04-05/5-487.


 

Пример: Петрова А.А. купила квартиру стоимостью 2 млн.руб. на себя и своего 10-летнего сына (по 1/2 доли). Не смотря на то, что половина квартиры оформлена на сына, гражданка Петрова имеет право на получение имущественного вычета в размере полной стоимости квартиры - 2 млн. руб.

Налоговый вычет при покупке жилья супругами и их ребенком (детьми)

Позиция Конституционного суда РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П о праве применения налогового вычета в полном объеме в случае приобретения квартиры в общую с детьми долевую собственность распространяется и на случаи приобретения жилья двумя родителями совместно с их ребенком или детьми (подтверждается Письмами Минфина России Письма от 05.07.2012 N 03-04-05/5-845, от 04.07.2012 N 03-04-05/5-841, от 03.07.2012 N 03-04-05/5-822, от 27.10.2011 N 03-04-05/9-808, от 24.10.2011 N 03-04-05/9-771).

Таким образом, в случае покупки квартиры/дома/доли обоими супругами и оформлении ее в общую собственность с несовершеннолетними детьми, родители или один из них могут получить налоговый вычет в отношении доли детей.

Как следует из вышеуказанных Писем Минфина РФ, увеличить свой вычет за счет доли ребенка при приобретении жилья в общую долевую собственность могут как оба супруга, так и один из них. Супругам нужно самим решить, кто из них и в каком размере будет увеличивать свой вычет за счет доли ребенка в имуществе (письмо МинФина России от 01.02.2012 N 03-04-05/5-101).

В законе и письмах МинФина нет инструкций каким образом родители могут распределить вычет ребенка. Согласно нашему опыту, в этом случае к документам, подаваемым в налоговую инспекцию, следует приложить заявление о распределение вычета ребенка между супругами. Хотя в этом случае не лишним будет обратиться за дополнительной консультацией в налоговую инспекцию по месту жительства (так как по закону, согласно абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, соглашение о распределении вычета оформляется при приобретении жилья в совместную собственность, а не в долевую).

Пример: Иванов И.И., его жена Иванова А.А. и их несовершеннолетние дети приобрели в 2012 г. квартиру стоимостью 4 млн.руб. в общую долевую собственность (по 1/4 доли в праве собственности каждому). Так как максимальная сумма вычета составляет 2 млн.руб., каждый из собственников 1/4 доли вправе рассчитывать на вычет в размере 500 тыс.руб. Супруги решили, что вычет за доли детей будет получать муж. Соответственно, налоговый вычет при покупке квартиры распределиться следующим образом:
Иванов И.И. – 1500 000 руб. (за свою долю и долю детей),
Иванова А.А. – 500 000 руб. (только за свою долю);

Вычет в отношении доли ребенка можно заявить и тогда, когда участниками общей долевой собственности на приобретенное жилье помимо родителей и их несовершеннолетних детей выступают иные родственники. К примеру, в письме Минфина от 06.06.2012 N 03-04-05/9-690 рассматривается ситуация, когда квартира приобретена в долевую собственность ребенка, его отца и деда.


 

Пример: Иванов И.И., его брат Иванов В.И. и несовершеннолетний ребенок приобрели в 2012 г. квартиру стоимостью 1 800 тыс.руб. в общую долевую собственность (по 1/3 доли в праве собственности каждому). Иваново И.И. вправе получить вычет не только за свою долю, но и за долю ребенка. Соответственно, вычет распределиться следующим образом:
Иванов И.И. – 1 200 тыс. руб. (за свою долю и долю ребенка);
Иванов В.И. – 600 000 руб. (только за свою долю);

Также отметим, что для получения имущественного вычета родителями согласие ребенка не требуется.

Налоговый вычет родителей при оформлении права собственности на квартиру исключительно на ребенка

1 Марта 2012 года Конституционный суд РФ вынес постановление 6-П, в котором непосредственно рассмотрел вопрос о возможности предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ родителю, понесшему расходы на приобретение на территории Российской Федерации квартиры в собственность своего несовершеннолетнего ребенка.

В данном Постановлении отмечено, что родители, потратившие свои денежные средства на приобретение жилья в собственность своих несовершеннолетних детей, не могут быть поставлены в худшее положение по сравнению с теми родителями, которые приобрели жилье в общую долевую собственность со своими детьми. В обоих случаях родители несут расходы на приобретение объектов недвижимости, собственниками которых становятся их дети. Это означает, что правовые последствия должны быть одинаковыми. Следовательно,родители вправе заявить имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилого помещения в собственность своего ребенка (детей).

Пример: В 2012 году Антонова А.А. на свои средства купила квартиру, которую оформила полностью в собственность на своего 10-летнего сына. В этом случае она вправе заявить вычет по приобретенной квартире, не смотря на то, что она не является ее собственником.

Теряет ли право вычета ребенок, если родитель получил имущественный вычет за него?

Согласно абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ вычет по расходам на приобретение имущества можно получить только однократно, поэтому актуальным является вопрос – не потеряет ли ребенок право на имущественный вычет в будущем (при приобретении своего жилья), если родитель получит вычет за него. К счастью, контролирующие органы считают, что нет. В связи с тем, что имущественный вычет за жилье ребенка (или за долю жилья) предоставляется непосредственно родителям, а не самому ребенку, - ребенок не теряет права на получение в будущем имущественного налогового вычетапо расходам на приобретение другого жилья. Эта позиция подтверждается рядом писем Минфина России (04.07.2012 N 03-04-05/5-841, от 10.04.2012 N 03-04-05/7-478, от 30.03.2011 N 03-04-05/9-199, от 28.03.2011 N03-04-05/7-194).

Может ли родитель получить вычет за ребенка, если ранее он уже получал имущественный вычет?

Если родитель уже получал имущественный вычет по иному объекту жилья, то получить вычет за ребенка он не сможет. Это связанно с ограничением применения имущественного вычета только один раз в жизни (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Однако если родитель хочет получить вычет за ребенка по тому же объекту недвижимости, что он получал сам в части своей доли (например, он не знал о возможности получения вычета за ребенка), то он имеет на это право. Для этого следует повторно обратиться в налоговый орган, представив уточненные декларации с перерасчетом суммы вычета (письмо Минфина России 02.02.2012 N 03-04-05/9-109).


 

Налог при покупке и продаже квартиры. Два вычета.

Как платить налог, если в одном и том же году вы продали и купили квартиру? Поговорим об этом подробнее.

Оптимальный вариант - вы владели проданной квартирой три года и больше. Тогда все просто - с дохода от продажи квартиры налог не надо платить в принципе. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса.

А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). 

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех лет? Здесь ситуация несколько усложняется. Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

В этой ситуации, если обе сделки прошли в одном и том же году, вы получаете право на два налоговых вычета.

Напомню, что вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доходы, облагаемые налогом. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии, что одна квартира куплена РАНЬШЕ, чем продана другая и по купленной квартире вычет не заявлялся.

Например, вы купили квартиру в 2014 году (или еще раньше), а продали